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Old 04-23-2011, 02:29 AM   #1
kodybyan64ap
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  ! 拜访该网站可能会伤害你的计算机!房 价 飙 升 的 经 济 学 解 读_三兄弟吧吧 - 贴吧
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  房 价 飙 升 的 经 济 学 解 读
  1楼
  房 价 飙 升 的 经 济 学 解 读
  武汉大学经济与管理学院 贺燕青
  一、以经济学规律对待当前房价
  亚当斯密用“看不见的手”这一比方来描写自利行为如何给社会带来利益。“他打算的是他自己的利益,在这 种场所象在其余很多场合一样,他受到一支看不见的手的领导,code by armani,去努力达到一个并非它本意想要达到的目的……他寻求自己的利益,往往使他能比在真正出于本意的情况下更有 效地增进社会效益”。
  中国的房地产市场,近多少年在这支“看不见的手”的指挥下,取得了超速的发展。但去年以来,直线回升的 房价让咱们越来越看不明白那支手把房地产市场指向何方。
  房地产商、购房者都愿望自己的利益最大化。而争辩的焦点就是价格。
  在经济学家的眼中,价格是由供给和需求决定的;价格的变动是由供给和需求的变化决定的。加油站为什么提 高油价?房主为什么提高房租?一般人往往愤慨地说:这些人为了自己的利益抉择了涨价。而经济学家会说:确切 如斯,但是一定有某种因素让这些人或者公司相信:此时把价格提高是一件对自己有利的事。而同样的因素,在某 个不同的时光,可能会使房东或石油公司信任:降价是对自己有利的。在上个世纪80年代初,美国西海岸洛杉矶 的平均住房价格上升了41%,而威斯康星州Milwaukee的住房价格只上涨了4%。这是为什么?在统一 时期,盘算机的价格急剧降低而面包价格则在上涨,paul smith eyewear,不外其上涨速度比洛杉矶的房价要慢得多。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨说:价格是交流商品或服务所必需 支付的代价。在市场经济的法令中,需求与供给是最基本的经济规矩。当供给和需求的力气可以自由发挥作用时, 价格乃是稀缺水平的度量。面对稀缺性进行取舍是经济学的基本问题。
  经济学的基本规律都是独特的,这就像物理学的法则是共同的一样。在任何一个处所都存在着稀缺性,必须做 出选择。资源是有限的,把资源用于某一目的就意味着不能把这些资源用于其他目的。普通人看到的主要是价格而 不是供求关系。而经济学家知道:价格变动的背地,实在是需求与供给双方气力的彼此角力。从需求曲线可以看出 ,价格越高,购买的人越少。中国的房地产市场也一样。一个精明的房地产开发商晓得怎么在供应和需求之间挑选 自己利益最大化的平衡点。对于建设用地,开发商和政府通常会发出不同的声音。无论战论成果如何,城市外扩总 要挤占耕地,而中国现在对于耕地面积的减少无比敏感。就算城市可以大面积外扩,但是因为政府在城市配套建设 方面的速度较慢,大部门人还是偏向于购买比较濒临城市中心肠段的房屋,而这样的地段显然是十分有限而且极易 被填满的。土地的供应量有限,而从房地产商的角度看,房地产的投资回报已经不再像前几年那样轻易造富了。与 其他行业比起来,房地产的进入门槛高,风险高,投资缺乏保障,而且投资回收周期长。房地产已经越来越不好玩 。
  在探讨房地产发展的时候,最不能疏忽的就是中国的13亿人口。而就现在的情况看,随同着中国的城市化进 程,城市里对于房屋需求切实太茂盛了。目前中国城市居民数仅占总人口的40%,每年,数以万计的大学毕业生 、大量农村人口涌入城市,这些群领会在城市中缓缓找到自己的生存空间,然后买房,扎根。农村劳动力向城市转 移,大量的农夫变成城市的居民,也会对住房产生大量需求。
  大部分人对口头上的争论不感兴致,他们关怀的,是房价是否还会上涨。但是经济学家给出的本相可能会令他 们扫兴。在任何时期,社会上都会有比较富饶的一群人,中产阶级就是这样的一群。当中国的经济在迅速强大的时 候,中国的中产阶级也在迅速增加。按照高盛的分析,中国中产阶级的收入增长在最近这几十年里将保持持续上升 的势头。高盛寰球经济研究小组预测,到 2011年中国的人均年收入将是目前收入的两倍,达到大概2500美元,这将使中产阶层人数达到总人口的2 8%。而中产阶层的扩大又将带动房地产消费。高盛分析师表现,中国的中产阶层正在不断扩大,其长期被约束的 购房需求将继续开释。土地的供应量有限,房地产商出于利益最大化的考虑,当然会优先满足金字塔塔顶上一部分 人的需求。而这一部分人群因其较高的收入,所以对房价稳定具备不敏理性。投资房地产的回报体现在房产本身的 升值和租赁的回报两块,成熟市场以后者为主,快速发展的市场则前者的比例也很大。
  2006-9-6 23:22
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  2楼
  我国的情况是:城市的面积可以扩展,但是市核心的土地是有限的,生涯便利、各种配套设施比拟成熟的地段 面积也是有限的。因此,良多中产阶层的投资者可能基本不在乎面前的租金,他们更重视的兴许是每年的疾速升值 ,或是国民币资产的汇率上风,抑或是若干年后更加成熟市场更加成熟区域的更高回报。断定房价的高下是否存在 泡沫,也能够从房屋出租价格所供给的回报率进行倒推,因为租房的人群重要属于中低收入的一群,对价格的变更 比较敏感,市场供需关系的表示也更为清楚。只有租金能够满意一定的投资回报率,高收入人群便有可能投资购买 第二套、第三套住宅,而后通过出租获取收益。对出租的情形,只要可以租出,业主可能失掉房钱,就阐明这笔对 屋子的投资是有效的。考核房租与房屋总价之间的比率关系,就能够判定房价是否处于公道水平。现阶段北京房产 的投资回报率约为5%-6%,仍处于畸形范畴。房租的走势又会如何呢?随着房地产贷款利息上扬或者是开端征收房产税,房屋的总领有 本钱又有增长的趋势,涌入城市的人口不会减少,直接的成果是在可见的将来里,房租将会上涨。终极使租房的人 群好处受到侵害。反过来,房租上涨又会刺激人们投资购买房产,需求增添当前,也会使得成品房的价格持续攀升 。社会的发展已经决定了中国不能也不可能限度人口的自在流动,也就是说,无奈把持人口涌入城市。很显明,涌 入城市的增量人口对房租构成了强有力的支持。而房租与屋宇总价之间存在着投资回报的关系,因此房租对房价发 生了支撑。而房价上涨则是在供不应求下的必定。
  因此,如果从短期来看,房地产的价格也许会有小幅的振荡。但是从长期看,价格一路走高乃是中国城市房地 产发展的必然趋势。
  二、房价上涨的主要成因分析
  (一),旺盛需求支撑房价上涨
  (二),成本抬高房价
  土地成本是商品房价格的重要组成部分,土地作为一种不可再生的稀缺资源,口多食寡的土地供应市场,一定 导致地价的敏捷飚升,土地价格一涨再涨。开发建造成本是商品房价格的又一组成部分。开发商为了宣扬倾销自己 的楼盘,营销力度也在增加,这些用度,均须纳入建房成本,无疑也推动了房价的上涨。商品房直接成本的提升是 带动房价上涨的直接能源。构成商品房销售价格成本的房屋建造装置工程费用、土地价格、室外绿化和市政配套投 入以及各项税费、银行利息等,除个别的有所下降外,大部分名目的费用都或保持基本稳固或逐步上涨,从而使房 地产开发与销售成本增加,并驱动着商品房销售价格的上涨。此外,拆迁成本提高,住宅品德需求的提高,居民对 住房品质、功能、保险、环保等方面要求在一直提高,开发商广泛加大了环境绿化、小区基础设施的建设开销,而 建材价格又"涨声"不断,都在一定程度上加大了商品房的开发成本。
  (三)、投资晋升房价
  近年来,股市连续低迷,存款利率低,而社会高收入阶层财产与日俱增,急于寻找适合的投资保值渠道,投资 商也开始从新思考本人的经济行动和理财行为,而房地产市场偏偏玉成了这局部投资者的欲望。海内民间资本和在 中国寻找机遇的境外游资也把房地产作为最主要的投资和投契手腕。
  (四)、城市化进程的加快推动房价增长
  城市化进程的推动,一方面使城市基本设施越来越完美,交通越来越方便,带动了房地产市场的发展;另一方 面使商品房市场涌进了大批急切须要住房的拆迁户,城市拆迁的被动需求不可能排除。固然国家出台了相干政策, 要求在城市房屋拆迁过程中,严厉根据城市总体计划和近期建设的需要,合理断定拆迁范围,请求把人道化拆迁贯 串拆迁全进程。但为了提高城市整体功效,老城改造不可能停顿,住房被动需求将继续坚持,从而推进了房价的走 高。
  城市化过程也带来了城市人口的增长,城市人口的天然增长和外来人口的迁入每年都在增加,住房需求逐年扩 大。住房花费需求潜力宏大,房价难以出现显著回落。
  2006-9-6 23:22
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  3楼
  (五)、轨道交通对房地产价值的影响规律因为可达性的提高
  轨道交通对其延长区域的房地产和站点周边房地产的价值拥有提升作用。轨道交通对房地产价值的影响是超前 发生的,并且随着时间推移和区域交通网络的发展,轨道交通对房地产价值的影响程度将逐渐减弱。轨道交通对商 业和住宅用途房地产价值和开发的影响程度大于产业用处。可达性水平越高、区位优势越强的区域的轨道交通站点 对房地产价值的影响力越小。轨道交通对房地产价的影响随空间变化、时间变化,房地产类型不同、区位前提不同 而不同。
  三、调控房地产价格的要害――土地和金融
  房地产市场的健康发展影响全部国民经济的发展,特别是房地产市场的标记性指标之一――房地产价格存在经 济局势的唆使作用。房地产价格飞涨,特别是有些城市房地产的销售价格上涨超过20%,由此引发了对房地产价 格的关注。近期,国家出台一系列房地产新政进行宏观调控。对此,经济自由主义的信徒们老是说,房地产业的问 题并不是由市场化带来的,而是市场化不够造成的,是政府的干涉造成的。但中国社科院研讨员左大培接收《中国 产经消息》记者采访时指出:“这完整是躲避问题本质的谣言。房地产这个行业中,市场在很大程度上是失灵的, 仅仅依附市场交换并不能达到资源的有效配置。”笔者观点:一是在经济“起飞”时期,房地产价格必然上涨;二 是房价收入比与银行的支持力度有关,在目前的支持力度下,房价收入比可以达到10;三是构建房地产价格合理 水平模型,调节房地产价格的症结因素是土地和金融,土地决定房地产的供给,金融决定房地产的需求,土地的供 给弹性较小,因此调节房地产价格还以金融措施为主。
  (一)经济“起飞”时期房地产业高于国民经济的发展是正常的
  我国房地产业的处于快捷增长阶段,也可以说是高位增长,根据有名房地产专家曹振良教学在上个世纪90年 代提出的,房地产业发展倒U曲线实践。所谓房地产业发展倒U曲线是指一个国度经济起飞时,随着国民经济或人 均GDP的增长,房地工业以高于人均GDP的增长速度,加速增长;但是随着人均GDP的进一步增长,房地产 业发展速度逐步放慢,直至与人均GDP同速,甚至低于人均GDP的增长速度,其发展轨迹呈倒U曲线。因为经 济腾飞时期制约房地产业发展有两种因素,即常规因素和超常规因素。在这里所谓常规因素,是指一国经济发展的 任何时期对房地产业发展起作用的因素。所谓超常规因素是根本只有在经济起飞初期到经济发展成熟为止这一个时 期内,对房地产业发展发挥作用的因素。常规因素和超惯例因素的作用使公民经济经由一个时代倏地增长以后,进 入安稳持续发展阶段,影响房地产业超常发展的因素,有的继承施展作用如城市化,有的作用削弱如旧城改革。经 过拐点,就整体而言,作用的力度降落,直至基础打消进入常规发展。我们以为目前房地产发展处于快速的增长阶 段。
  恰是由于房地产发展存在两种因素,从而房地产业具有双层产业位置,常规因素使房地产具有基础产业地位, 而超常规因素使其具有支柱产业的特征;也正因为有超常规因素存在,才使房地产业发展呈倒U曲线型,才使房地 产业高位增长成为可能。房地产价格长期趋势的增长,在经济“起飞”时期,房地产价格快速提高,冲顶之后,房 地产价格平稳缓慢增长。
  (二)对以房价收入比权衡房地产价格高低的再意识
  一个家庭年收入与一套房屋的价格之比,称为房价收入比。目前风行“1比4至1比6”的说法,是20世纪 90年代初世界银行专家安瑞荷马来华进行房改研究时,提出的一个世界银行认为“比较幻想”的比例。联合国人 居中央认为房价收入比不应超过3:1,世界银行则认为不应超过5:1。对结合国和世界银行的房价收入比衡量 房地产价格,笔者有不同的见解:因为目前绝大多数买房者在买房的时候都按揭贷款,我国房地产按揭贷款最高贷 款额度可以达到8成,最长贷款期限是三十年,在银行的支持下,可以使房价收入比提高。
  2006-9-6 23:22
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  4楼
  假设银行最大的支持力度是:(1)银行最高贷款期限30年,最高贷款额度80%;(2)目前贷款年利率 5.04%;月利率为 4.2‰;(3)每月还款额依照银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》不超过月收入的一半,这里 按最大值一半计入;(4)每月按等额还款方式还款:月还款额=总贷款*月利率(1+月利率)3 0*12/[(1+月利率)30*12-1];
  房价收入比=房地产总价/户均年收入=总贷款/{80%*12*2*总贷款*月利率(1+月利率)30 *12/[(1+月利率)30*12-1]}=[(1+月利率)30*12-1]/[80%*12*2*月利率(1+月利率)30*12]=[(1+4.22‰)30*12-1]/[80%*12*2*4.22‰(1+4.22‰)30*12]=9.6
  房价收入比可达到9.6,靠近10倍,这就是我国事实的最高可支付的房价收入比,这就说明了为什么我们 国家有些城市房价收入比达到10以上还有比较旺盛的需求,特别是高收入阶层,恩格尔系数越低,越能蒙受高房 价收入比,因此,提高利息率虽然能真正降低房价收入比,但是对高收入者限制小于对低收入者限制,岂但没有起 到对低收入者的激励作用,反而有抑制造用。
  我国的房屋价格与房屋消费与国际上发达国家的房屋价格与房屋消费是不可比的。我国的房屋消费处在初期阶 段,老庶民都有急于改良住房的需求,而发达国家不像中国这样有急于改善住房的需求,所以即便房价高点,也盼 望有一套自己的房子。在发达国家与地域重要城市商圈房价收入比也会比较高,但依然会处于与消费能力比较相合 的水平。
  中国目前的房价收入比虽然高于发达国家城市水平,然罢了经比上世纪90年代末发达水平较低的中等城市数 值低。单从购买能力方面来讲,全国平均商品住宅价格水平与居民收入水平实际上已经和国际同水平国家比较一致 ,与目前中国经济发展状况也比较一致。因此不能简略的以国际房价收入比衡量我国房地产价格。
  (三)构建合理房地产价格模型
  房地产的价格是高仍是低,应该取决于供给和需求的平衡,供给和需求的平衡价格就是相宜的房地产价格,也 就是说,居民支付的起的价格就是供给与需求合适的价格,也就是说没有因为供不应求而导致价格上涨,也没有由 于供大于求而造成价格下跌。
  假设条件:我们这里定义的房地产价格是在某一区域下该经济水平下,在全社会最大的收入群体的收入水平下 ,在现有房地产政策下,特别是现行房地产信贷政策的支撑下,房地产正常均匀价合理水平。
  P=f(Q,S,L);可写成P=kSβLγ/Qα;
  P:房地产价格;S:收入;α:收入的变化率;Q:商品房数目;β:可供的商品房数质变化率;L:银行 贷款;γ:银行的可贷款支持力度;k:系数;也就是说房地产的合理价格应该由收入、商品房的数量和银行贷款 决定。
  (1)如果收入Sβ不变,Qα房地产供给量也不变,那么房地产价格只与银行的贷款支持力度有关了,即P =f(L)。房地产的价格与银行的支持力度成正比,银行的支持力度越大,房地产的价格就会越高。银行的支持 力度既有其正面效应也有其负面效应,正面效应就是增加有效需求,提高人们的购买力;负面效应是银行支持适度 ,导致需求大于供给,供大于求,构成房地产卖方市场,抬高房价,引发房地产泡沫,经济危机,同时银行风险提 高。
  银行支持下的合理房地产价格的支付函数模型:购房者的支付能力=首期付款+首期付款时契税+首期付款时 维修基金+装修费+还款额。在这样束缚下的房地产供需平衡价格就是合理价格。贷款能力在年青时受收入不高限 制,年迈时又受到贷款期限和贷款额度限制。普通在40岁左右的时候,收入已经达到了一个比较高的水平上,而 可贷款的时限还比较长,可达20年。所以我们可以得出这样一个论断,在40岁左右的时候,paul smith shirts,是对房地产购买能力最高的时候,也就是说,这时期是人的毕生中所能支付的房价最高的时期。居民的购房能力 随着年纪的增加,浮现倒“U”曲线变化。从目前的现状来看,购买房地产的群体也是以中年人为主,由于银行的 支持提高了购房者的购买能力,实际上是加大了需求,需求大于供给促使房地产价格上涨。银行的支持力度减小, 就可抑制房地产价格上涨。
  2006-9-6 23:22
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  5楼
  (2)如果收入Sβ不变,银行的支持Lγ不变,即P0=f(1/Q)。也就是说如果增加房地产的供给量 ,房地产价格也会降低。
  土地的供给打算的制订也要根据人口、城市、经济的发展制定出来的。土地的供给分增量供给和存量供给,增 量供给是指乡村群体土地通过征用改变为城市建设用地,又由土地治理部分通过招拍挂的方式提供给用地者。这种 供地方法是根据国家和地区土天时用总体规划,年度用地指标征用集体土地。土地的增量供给基本上是肯定的。而 土地的存量供给的弹性也不是很大,因为存量土地的供给需要依据城市发展规划和发展规划进行城市拆迁改造建设 。总之,因为我国的土地资源稀缺,土地的供给不会像其他商品一样可以出产出更多的产品,以知足市场的需求。 再就是在经济快速发展的时期,人们的收入提高的也比较快,虽然房地产的供给量增加了,但是不能满意需求的提 高,可以说房地产的供给存在土地供给这一刚性因素而导致房地产价格长期趋势上涨,特别是在目前土地供给受到 严格制约的情况下,更不能靠增加供给这一因素来降低房地产价格。
  (3)假设Lγ不变、Qα不变,P0=f(W)房地产价格的最高增长幅度与收入的增长幅度应该一致。房 地产的价钱应当与最大群体的购置支付才能绝对应,P=μW,跟着收入的提高,房价也会上涨。然而某一时段, 房价收入比反应房价与收入的关联,房价收入比与银行的本钱率有关,也在前面的阐述中,目前我国的最大可支付 房价收入比可到达近10。当然假如收入不进步,房地产价格的增长也会随个别物价上涨一样,也就是说其房地产 价格增加速度应该处于由人均可安排收入增幅作为上限跟物价上涨程度作为下限形成的区间内。
  总之,房地产价格由供给需求平衡决定,土地的供给有一定的刚性,不可能象其他产品一样满足供给,就基本 由需求决定房地产价格,需求由二个因素决定,一个是收入,另一个是银行的支持,收入需要一定的时间能力提高 ,那么在一定时间内,收入不会产生太大的变化,只能通过银行的支持来调节需求。因此,对于房地产市场,房地 产价格最终由银行的支持力度来决定。
  (四)房地产供给与需求调节措施
  我国逐渐步入市场机制,在市场失灵的时候,宏观调控的意思就显得异样重大。房地产供应需求调节机制:一 手是土地,另一手是银行,土地调节房地产的供给,银行调节房地产的需求。二者均衡决定房地产的价格。如果供 给有必定的刚性,那么房地产价格就以需要决议为主。
  政府宏观调控土地,对市场的供给发了一个信号,土地供给减少,从而引发了人们的需求预期,导致房地产价 格增长过快。是否就象征着再放开土地的供给呢?从长期来看,我国人口众多,人均土地资源少,特殊是掩护耕地 、维护我国有限的耕地资源,近期来看土地的乱批乱占景象重大,对土地市场清算整理,因而土地的供给弹性非常 有限。调节房地产供给需求平衡,还就以金融办法为主,下降需求,克制房地产价格上涨过快的势头。金融措檀越 要体当初贷款额度、贷款期限、贷款利率上,下面我们剖析三种措施的效率。
  贷款额度,目前的房地产按揭贷款额度最高是80%,也就是说买房人手中有20%的资金就可以购房,如果 银行提高贷款额度一成的话,购房人就得占有30%作为首付,这样就降低了购房人的支付能力,降低了实际需求 ,这种措施奏效快,特别是对高档住房,因为高级住房的一成价格远远高于低档住房的一成价格。同时也可降低银 行的贷款危险。详细措施可实施同一提高首付比例,或者依据住房档次提高首付比例,住房品位越高,首付比例越 高,也可再配合贷款总额封顶措施。但是对于银行来说,作为银行的一项优质业务,这项措施不利于银行的盈利和 货币乘数的增加,但是银行当然不应以盈利为目标,放贷以致货泉乘数增加也应该适度,不然就会引起经济增长虚 高,进而涌现房地产泡沫,并且还应斟酌到资产变现的价值风险。
  贷款期限,目前房地产按揭贷款的最高期限是30年,如果降低贷款期限,就相称于提高每月的还款额,实际 上也是提高了购房人的支付能力,但是这种措施较缓,如贷款80万元,贷款期限由30年降为20年,每月还款 才提高了几百元。
  贷款利率,2002年2月21日履行新贸易性个人住房贷款利率5年期的贷款年利率是4.77%,5年至 30年的贷款年利率是5.04%,如果提高利率的话,最高提高1个百分点左右,加息也降低购房者的支付能力 ,并不会限制和禁止居民的实际住房需求。这种措施的力度较弱,是一种迟缓措施。加息虽然会增加消费者的购房 支出,但不能在短期或一段时间内转变供求关系,住房的供给仍会偏紧,需求的兴旺仍会使供求不平衡发展,房价 不会下降。
  上述银行的三种措施,依其效力大小依次为降低贷款额度、缩短贷款期限、提高贷款利率。而银行风险顺次提 高。解决当前的供求的主要抵触事不宜迟,可采取降低贷款额度这项措施,或者采用组合措施,才能特别有力扼制 对高价房的需求,对高档商品房的消费影响较大,对低档住房影响较小,而提高利息率对高档住房影响较小,而对 低档住房影响较大,减缓房地产价格的上涨。当然也可配合其他措施,预防房地产泡沫的发生。
  四、序幕
  “任何市场‘泡沫’都无法躲避一个久远的运气:无论这种泡沫能持续多长时间,它最终都必将 破灭,wholesale a&f。其起因就在于这种不易腐物品高价下的需求没有消费的实际支撑,靠的是以更高价转卖的预期。房市也逃不脱泡 沫破灭的终局。”经济学家左大培这么认为。他指出,在已经造成了严峻泡沫的市场上,价格还会进一步迅速上涨 的预期毕竟会消散。特别是,一旦有任何因素(例如资金不足)有效地抑制了价格的上涨,价格进一步上涨的预期 就必定会破灭。那时,为以更高价格转卖而购入该种不易腐物品的人会争相领先出卖他们原来不需要的货色,而乐 意购买的人则只剩下了想消费并有购买力消费该物品的人。于是就出现了该种物品价格的暴跌,这就是所谓“泡沫 幻灭”。
  我们的政府不论做什么措施,都应该避免我们的经济呈现泡沫。实际证实,只有增强对房地产特别是商品住房 市场运行情况的动态监测,加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析,迷信猜测商品住房对土地的需求 ,加强信息沟通与整合,适时表露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息,才干准确判断 房地产市场运行情况并进行科学调控。
  2006-9-6 23:22
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  6楼
  我写的这篇文章,我真实 未审不知道是谁把它放在这个地方,呵呵,!1
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