破解中国房地产调控困局

破解中国房地产调控困局


破解中国房地产调控困局
——城市化过程中楼市政策的中日韩比较（一）

华生 董申
提要：
中、日、韩三国人口资源禀赋比较靠近。中国的人均耕地面积还显明高过日韩。三个国家的城市化、现代化过程具 备高度可比性。日韩两国均在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型（城市化率在上世纪后期即超 过80％），而且没有留下城市贫民窟等后遗症，收入分配相当平等、基尼系数均低于0.3，成功地避免了中等 收入陷阱，迈入发达国家行列。他们的经验对正在进入城市化加速期的中国（现名义城市化47.5％，实际城镇 非流动安居人口34％），存在极大的借鉴意思。
日本韩国成功实现城市化和古代化的要害一环，就是在高速城市化过程中主要采用强有力的经济手腕把持房价和户 型，分别在短短30多年间解决了国家的大多数人口移入城市特别是大都市圈的安居问题。现在我国一线城市的相 对房价已经迫近或逼素日韩大都市，但人均公民收入还只分离是日韩的非常之一和五分之一，2亿已进入城市就业 的外来人口无法安居，贫富分化重大，基尼系数约在0.5左右，昂扬的房价成为中国经济社会结构转型、发展方 法改变和现代化发展的主要阻碍。
日本特别是韩国在城市化过程中房地产市场发展也有过正反两方面的经验教训。他们的经验尤其是代价对我们这个 后来者弥足可贵。他们在发展中日渐清晰的独特主导思路，就是意识到在城市化过程中城市土地特别是大都市圈的 土地价格上涨是不可避免的趋势，因此要避免和遏制因土地和住宅占有的不公对劳动者和移居者的财产剥夺。基于 城市化过程中土地增值收益社会分享的基本理念，他们实施全面向普通自住房和外来移居者倾斜的楼市需求调控轨 制，在住房的流转、保有和继承的各环节树立完整的税收调节体制，以非自住房转让最高达75％的高额累进所得 税、超标和多套住宅的处分性保有税和巨额房产继续税，封杀住宅的投资投契需求，阻击超前的改良性需求，遏制 铺张的豪华型需求。同时建破与个人税后收入挂钩的住房信贷资信审核制度，梗塞二套房贷款的空间和可能，并明 令制止以租养贷，用惩罚性的非自住房贷款本钱领导私有贸易银行动本身好处最大化自动贯彻国家的调控用意。这 样通过税收和金融的综合经济杠杆，使住宅及土地资源较为均等地分布于城市全部就业者包括移居者之中。相比之 下，我们的楼市需求调控不是经济力渡过小，就是行政性过强，结果我们虽然号称社会主义市场经济，但城市住宅 分配的身份轻视和据有的严峻不均已经成为贫富差距扩大的主要推手之一，这确实使我们不能不在日韩资本主义市 场经济的楼市调掌握度面前汗颜。中国房地产制度顶层设计的全面从新审阅和再建已经不可避免。
论断: 城市化过程中中日韩三国楼市调控的比较阐明，不受控制的需要膨胀、住房分配的严峻不公不均，金融杠杆的扭曲 放大效应，以及对富饶阶层将房产占领的不均转化为收入的惊人差距敞开大门，是中国楼市需求出轨的主要起因。 接下来，如果我们的比较研究可能为问题更大也更凌乱的中国土地和住宅供应体系的诊断也供给清楚的病因和对症 的药方的话，中国楼市困局的破解之道就会完全的浮现在人们眼前，剩下的就只是政治信心和决议。

中国房地产市场调控已经多年，成果这些年来房价越调越高，最后无奈搞出了个主要针对外来人口的限购令。但从 国际比拟和发展趋势看，我国正处于城市化开端加速发展的腾飞阶段，外来移居人口偏偏代表了城市化的主流和方 向。我们不可能长期逆历史潮流而动。实际上，国家有关部分也并非不晓得限购令并不公道，但以为分歧理的事件 许多，如果有什么没有副作用的好措施，当然也能够采取。实在，这些年来国人的好倡议和方法并非没有，只是难 入主事者的法眼。然它山之石，可以攻玉。鉴戒与我们人口资源禀赋相近的其余国家在城市化过程中楼市调控的成 功教训，或者能使我们的楼市主政者茅塞顿开。
中日韩三国城市化发展的高度可比性
中日韩三国均属于人口土地资源前提绝对不拮据的国度。日、韩两国的土地资源比拟我国更为稀缺。从人口密度看 ；日本为337人／平方公里，韩国为487人／平方公里，我国则是139人／平方公里，即人口密度日本是我 国的2.4倍，韩国事咱们的3.5倍(结合国World Prospects Report ·2008 revision 数据)。斟酌到我国西部良多地域无奈耕种跟不宜寓居的因素，从人均耕地面积上看，日本与韩国人均耕地面积在 二战后城市化起步期大抵为人均1亩出头，略低于我国目前人均耕地面积1.37亩，后因由于战后人口疾速增加 和城市化占地，当初都均为约0.6亩[i]，不到我们的一半。假如说我们人口密度高人均耕地面积少，那么日韩两国的天然天赋显然比中国要更差一些（表 一）。
表一 中日韩城市化加速期的土地资源对照
国家/时期
人口密度
（人／平方公里）
耕地面积（万公顷）
人均耕地面积
（亩）
中国（2009年）
139
12199
1.37
日本（1950年）
221
584
1.05
韩国（1960年）
251
204
1.20
数据来源：中国数据来源于《中国统计年鉴2010》；日本数据来源于日本农林水产省《农家经济调查呈文》； 韩国数据来源于韩国Agricultural Census 1960、1964《Ministry of Agriculture and Forestry》
日、韩两国在二战停止后，均阅历了我们现在面临的城市化过程，而且速度都远超中国。日本从1950年的城市 人口占全国总人口比重37.4%，至1975年达到了78.6%，25年间转移了全国总人口的41.2％， 根本实现城市化。其中人口挪动集中期的50年代末至70年代初(1957-1973)的15年中，全国总人口的28%从乡村和中小城市移住到核心城市圈[ii]；韩国从1960年至1990年30年间，城市人口占总人口比重从27.7%增长到74.4%，增添了46 .7％,[左旋瘦咔燃脂黑咖啡:http://www.zxshouka.com/ ]，其中仅1960-1970年的10年中，就有占全国总人口27%的居民从农村移住城市地区[iii]。日、韩两国因为先后分辨在30年左右的时光内完成了城市化转型，而且均不留下城市贫民窟等后遗症，因此成 为20世纪中期以来顺利防止了中等收入陷阱、进入发达经济体的两个胜利案例（日本2010年人均GDP为4 万多美元，成为高度发达国家，韩国2010年人均GDP已达2万多美元，成为新兴发达国家的领军角色。在上 世纪末实现城市化时，城乡差距不大，收入调配相称同等，两国的基尼系数均低于0.3，属亚州国家中的最好程 度，也优于美国和大多数西欧国家）。中国自1978年改造开放、特殊是1990年代以来，跟着经济的高速增 长和国家产业化的突飞猛进，也进入了城市化的加速发展期。城市化率从1978年的18％回升到2010年4 7.5％，32年间转移了29.5％的人口。但存在的重大缺点是这其中还有13.5％即近2亿人作为移动人 口因没有住房无法安居。减去这些以农夫工为主的移动听口，城市户籍或定居人口只在34％左右。即30余年间 只转移定居了人口的16％（表二）。从日本、韩国情形看，中国已进入城市化发展的加速期。在今 后20-30年内，面临基础完成城市化即城市化率达到75％—80％的远景，这象征着到2030——2040年我国 届时15亿人口中城市假寓的人口要到达11亿——12亿，即增长6——7亿人。新增人口的城市布局和安居问 题将是重要挑衅。因而，无论人们如何应对，城市化都是中国人在这个时期不得不面对的最重要的社会和经济构造 转型。
表二 中日韩城市化过程中的人口转移情况
国家/时代
出发点城市化率
终点城市化率
城市化率进步
年均提高率
中国1（1978~2010）
18%
47.5%
29.5%
0.92%
中国2（1978~2010）
18%
34%
16%
0.50%
日本（1950~1975）
37.4%
78.6%
41.2%
1.648%
韩国（1960~1990）
27.7%
74.4%
46.7%
1.557%
数据来源：中国1数据来源于《中国统计年鉴2010》；中国2为减去流动人口的城市化率(非农人口的城市化 率)，非农人口城市化率=非农人口÷总人口，数据来源于《2009中国人口和就业统计年鉴》；日本数据来源 于日本内阁府统计局，《国势调查报告》，昭和30年(1960)，昭和40年(1965)，昭和55年(1 980)《府县分类人口与人口密度》；韩国数据来源于韩国统计局(人口住宅总调查)，http://www.nso.go.kr;[韩]行政自治部：《韩国城市年鉴》，2000.Ki-Suk Lee:“Overview of Korean urbanization in the 1990s”,开放，苏醒，很多高官不如当年李鸿章，Journal of the Korean Urban Geographical Society,3(1)p.5.
从人口分布看，日本与韩国都是以大都市为中央的人口散布格式。其中日本占全国面积12%的三大都市圈集中了 全国50%以上人口[iv]；韩国以首尔为中心的首都圈面积为国土的0.6%，人口濒临全国人口的20%，而全国8个百万人口以上的大 城市凑集了全国一半以上的人口[v]。虽然城市化过程中的大范围人口移动和人口向中央城市地区的高度集中，给日、韩两国带来了宏大的城市住房安 顿压力，但这两个国家均较好地消化了大批集中进城的外来人口，而且较好的调控了楼市，使房价始终处在工薪阶 层可以负担的范畴内。如2008年，日本东京市内23区(相当于北京的三环内。全部东京圈由都内23区、都 辖27市和周边4县形成)的平均房价为78.6万日元／平米(相称于我国包含公摊面积的每建造平米5万多元 人民币，不辨别新居、二手房)，约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍，东京都的平均房价(基 原形当北京5环以内)为57.4万日元／平米，约为城市家庭月收入的1.14倍[vi]。以日本东京都商品住宅平均每套价钱约5260万日元折合近420万元人民币为例[vii]，约为日本城市家庭均匀年收入的8.77倍。屋子绝对价格高，但相对家庭收入比来看，可以蒙受；韩国固然人 口过于向首尔集中，中等收入家庭也能负担购房用度。韩国国民银行2010年速报显示，首尔普通住宅平均价4 亿4646万韩元(约230万人民币)，为韩国城市家庭平均年收入3830万韩元的11.3倍[viii]。
与日、韩两国相比，我国目前的城市化率远没有达到他们的水平,绿瘦第二代左旋肉碱咖啡健康减肥拒撧仮侙脂肪酸_26。我国履行的仍是被称为是大中小城镇和谐发展的政策。人口向中心城市的集中率远低于两国，但我国北京、上海 的绝对房价已经比日本东京都低不了多少，与韩国首尔不分高低，但我们的人均GDP只是日本的十分之一、韩国 的五分之一。我们的房价收入比是别人的好几倍。因此绝不奇异，住房已成为我国城市就业的一般工薪阶层最大的 累赘和压力，也是我国城市化发展的最大障碍（见表三）。
表三 中日韩一线城市的房价收入比
城市
全国人均GDP
房价
全国城市人（户）均收入
房价收入比
北京
4283
23242元/平方米
19109元
35.04
上海
4283
21263元/平方米
19109元
38.50
东京
42325
5260万日元（约420万国民币）（套）
50万日元（月家庭）
8.7
首尔
20165
4亿4646万韩元(约260万人民币)（套）
320万韩元（月家庭）
11.6
注：人均GDP来源于IMF World Economic Outlook Database；东京都房价：以住宅商品房平均建筑面积90.76为基准（日本总务省，《住宅/土地调查全国各地区自住房建筑面积排名》），单价为8.6万日元／平方米的（根据日本国土交通厅《房地价调 查公告•2008》计算）；韩国房价及月收入来源于《韩国国民银行2010年速报》http://news.onekoreanews.net/detail.php?number=57298&thread=01r04；北京、上海的房价为2010年12月数据，来源于安居客，http://www.anjuke.com/；上海2010年人均住房建筑面积34.6平方米，来源于上海市《2010年国民经济和社会发展统计公报》 ；北京2009年人均住房建筑面积28.81平方米，来源于《北京统计年鉴2010》；全国城镇人均可安排 收入，来源于《2010年国民经济和社会发展统计公报》；北京、上海房价收入比=房价（单价×平均每人住房 建筑面积）÷ 城镇年人均可安排收入；东京、首尔房价收入比=房价（户均住房面积的成套价格）÷收入（月家庭 收入×12）
汇率 100韩元=0.5871元人民币、100日元=8.01元人民币 (2011.3.14)
同时，与房价高昂、2亿移居人口不能安居构成赫然对比，我国新建住宅的单套面积则敏捷扩大，据中国统计年鉴 的材料，我国新售商品房户均修建面积在2005年已超过117平米，近几年来也还一直在110平米左右（实 际单套面积要更大些，由于近年来为了躲避政府对户型的限度，很多住房是一套多（房产）证）。甚至连经济实用 房户均面积也在90——100平米之间。而日本全国住宅平均面积是94.13 平米（东京都略低为90.76平米，无公摊面积，相当于我国110多平米的建筑面积）[ix]，韩国平均为86.5平米相当于我国100平米出头修筑面积的户型[x]。可见，我国虽然有约2亿城市就业人口无住房，但在房价和新建屋宇户型大小上倒确切是在人均2000——4 000美元的城市化起步期就已经赶超日韩，可以与他们在高度发达的后城市化时代的水平攀比。
那么，日韩这样的资本主义市场经济国家，在城市化过程中是怎么成功地节制了房价和户型，在短短二、三十年内 解决了国家大多数人口移居城市特别是大都市圈的安居问题，从而避免了我们今天这样城市化还在前期，但房价和 户型大幅攀升，居民财产差距急剧扩展，2亿已移动人口无法安居、后续多少亿移居人口望房兴叹？这显然值得我 们当真考核借鉴。
（董申：日本中心大学经济学博士，汲铮、刘利文加入了数据的收集和处置）


[i]人口数据来源联合国World Prospects Report，2008。耕地面积数据来源，日本农林水产省,[左旋瘦咔燃脂黑咖啡:http://www.zxshouka.com/ ]，国别报告(Country Report)。
[ii] 日本内阁府统计局，《国势考察讲演》，昭和30年(1960)，昭和40年(1965)，昭和 55年<府县分类人口与人口密度>。
3韩国数据来源于韩国统计局(人口住宅总调查)，http://www.nso.go.kr;[韩]行政自治部：《韩国城市年鉴》，2000.Ki-Suk Lee:“Overview of Korean urbanization in the 1990s”，Journal of the Korean Urban Geographical Society,3(1)p.5。
[iv] 内阁府总务省<人口统计·三大都市圈人口数>。
[v]数据起源:韩国统计信息网人口普查数据库: http://kosis.nso.go.kr。
[vi] 据日本国土交通省<市街区住宅调查布告·2008>计算。http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/12.html
[vii] 依据东京都平均住房面积盘算。平均住房面积数字来源: 日本总务省<住宅/土地调查全国各地区自住房建筑面积排名>。
[viii] http://news.onekoreanews.net/detail.php?number=57298&thread=01r04。
[ix]内阁府总务省，Data are based on the Housing and Land Survey 1983-2008．
[x]孙炅焕(韩国)，<汉城住宅问题与应答政策变更进程>，领土研讨院。